Certains copropriétaires lui ressemblent trop.
Etes-vous un « copropriétaire-dindon »?
La notion de « dinde » ou de « dindon » désigne parfois chez les anglo-saxons l’attitude de personnes qui se retrouvent victimes quasi volontairement, en laissant faire les choses.
Telle la dinde que l’on nourrit pendant des semaines pour qu’elle finisse sur la table à Thanksgiving, et qui n’a même pas l’idée de fuir tant qu’elle le pourrait.
En matière de copropriété les choses sont rarement simples et il est fréquent que les copropriétaires soient désemparés.
Heureusement Conseil-syndical.info est là pour vous aider à laisser le moins de plûmes possibles dans cette belle aventure qu’est la vie de copropriétaire.
Pourtant, même lorsque les choses sont simples, prévisibles et certaines quand à une issue négative pour le copropriétaire, force est de constater que la majorité des copropriétaires se laissent tondre sans broncher.
Je vous propose aujourd’hui de reprendre la main sur une dépense qui est ABSOLUMENT certaine (voir plus bas), dont le montant est de plusieurs centaines d’euros et dont la majorité des copropriétaires se moquent… jusqu’à ce que la facture leur arrive.
Il s’agit des frais du Syndic liés à la fourniture de l’état daté.
L’état daté, la Loi ENL : la porte ouverte aux abus.
L’ « état daté » est le nom du document officiel obligatoire que le Syndic doit fournir au notaire lors de la mutation (vente) d’un lot de la copropriété.
Il concerne donc, à titre individuel, chaque copropriétaire.
De plus il est certain que nous aurons tous besoin, un jour ou l’autre, de faire produire l’état daté d’un bien, car à long terme tous les biens sont inévitablement mis en vente.
L’état daté comporte trois parties distinctes et les informations que doit fournir le Syndic sont très précisément énumérées l’article 5 du décret du 17 mars 1967, remplacé par le décret n°2004-479 du 27 mai 2004.
Depuis la Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, appelée Loi ENL, les honoraires privatifs du contrat de syndic sont possibles.
C’est là que l’histoire de la dinde débute.
La logique – pour ne pas dire la préméditation – des Syndics a donc été vraisemblablement la suivante :
- Puisque, d’une part, il est possible de donner force de Loi au contrat de Syndic pour des prestations individuelles ayant un caractère privatif,
- Et que, d’autre part, la vente d’un lot est une affaire certaine pour tous,
Il suffit d’ajouter la ligne « Fourniture de l’état daté » dans la rubrique des honoraires particuliers.
Pour mémoire, les « honoraires particuliers », c’est la partie descriptive des contrats de Syndics ont l’on trouve les « chausse-trappes », en général situé à la fin du document.
Je me suis senti cuit par ORPI !
Des copropriétaires négligeants : et voilà des abus avérés.
Ajoutons à cela que les copropriétaires ne lisent pas en général leur contrat de Syndic – voir notre sondage de juin-juillet 2010 -, il est assez simple de prévoir un montant abusif dans le contrat.
Personnellement, j’ai été pris dans ce piège en novembre 2009 par ORPI (STOOPS SARL), syndic à Boulogne Billancourt, qui a facturé 410€ pour l’état daté d’un seul lot de parking : ce montant représentent, pour ce bien, huit mois de loyer ou bien encore cinquante mois de charges.
De plus, au moment où le copropriétaire vendeur se rendra compte qu’il a été « berné » il n’aura d’autre choix que de payer car la créance est légitime, certaine et exigible.
La probabilité qu’il se rebelle est d’autant plus faible qu’il est en train de quitter la copropriété et que ne faisant plus partie du Syndicat des Copropriétaires il aura bien du mal à trouver un écho sur son souci auprès de ce dernier.
L’état daté représentant au maximum une heure de travail pour un gestionnaire, selon l’UNARC, et tenant compte du fait qu’il faut bien que le Syndic gagne de l’argent, 100€ semble être un prix raisonnable.
J’ai interrogé monsieur Denis C., gestionnaire de copropriété en charge de l’immeuble, sur le caractère manifestement abusif des honoraires pour lequel il s’est contenté de me rappeler que :
- j’étais vendeur donc que ces frais m’incombaient,
- j’avais participé à l’Assemblée Générale qui avait entériné leur contrat de Syndic,
Il avait juridiquement raison.
Réfléchissons un instant : comment est-il possible qu’une Assemblée Générale accepte un tel « racket » ?
Il y a forcément quelques copropriétaires qui ont repéré ce montant abusif.
La réponse tient en partie à l’individualisme.
Certains justifient leur position ainsi « De toute façon, je n’ai pas l’intention de vendre, ce n’est pas mon problème. Et si le Syndic veut gagner de l’argent je préfère que ce soit sur le dos des vendeurs que sur celui de toute la copropriété ».
Ce raisonnement est simplement idiot.
D’abord parce que laissé croire au Syndic que l’on ne s’aperçoit de rien n’est pas sain.
Ensuite, ouvrons les yeux : la « vente » de votre lot est chose acquise, si ce n’est par vous, ce sera par vos héritiers ou ayant droits. Donc au final, chacun paiera le montant fixé par le contrat.
Donc autant le négocier.
Les cinq actions pour ne pas vous « faire avoir »
Alors que faire ?
Voici comment reprendre la maîtrise de cette dépense inévitable, attention il faudra traiter le point lors de votre prochaine Assemblée Générale… le délai peut donc être important.
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Lisez votre contrat de Syndic.
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Repérez le montant que votre syndic vous a fait voter pour la fourniture de l’état daté, laissez nous un commentaire pour indiquer ce montant.
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Utilisez la fonction « Envoyer à un ami » pour transmettre cet article aux autres copropriétaires en mettant dans le commentaire combien cela va vous coûter personnellement.
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Lors de votre prochaine Assemblée Générale Ordinaire, refusez un montant trop important et ramener le prix de la prestation « dans les clous ».
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Une fois ce dossier traité, laissez-nous un commentaire donnant le résultat de votre négociation.
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Il arrive aussi que le syndic facture cette prestation à toute la copro pour une vente partie commune et ne fasse pas son boulot c’est à dire qu’il ne fournisse pas cet état et là il faut encore aller se battre pour ces 300 € et forcément comme on a pas le temps le syndic a encore empoché des sous sans faire son boulot !
Bonjour Claire,
Bref commentaire, interessant et révélateur à plus d’un titre :-)
Tout d’abord, il s’agit de vérifier si votre contrat prévoit expressement ces « 300€ ».
Qu’en est-il dans votre cas?
Ensuite l’argument « comme on n’a pas le temps » ne saurait tenir: adresser un courrier en recommande avec AR prendra une heure tout au plus.
Ceci dit je conçoit que « se battre, encore » n’est pas particulièrement agréable.
Si votre Syndic ne veut entendre raison, n’hésitez pas à débuter une procédure plus judiciaire, ni à changer de Syndic.
Dans tous les cas, le pire est de laisser aller sans réagir.
Bien à vous.
Michel
Bien vu: 446 HT
Record battu ! 490 euros avec le cabinet Oralia-Morel
388€ HT (464,05€ TTC)chez Foncia Marceau.
Le tarif horaire du « Responsable de copropriété » de ce Syndic est de 122€/h (92€/h pour l’assistante).
On peut considérer qu’à ce tarif, ils ont déjà fait leur marge. Donc lors de la première AG, on va viser une révision de la facturation de l’état daté à 122€. Pour ce faire, quelle source « officielle » peut on citer pour appuyer notre demande? L’UNARC?
Bonjour à tous,
Effectivement la pratique est généralisée.
@Xavier92: Je ne suis pas certain que citer l’UNARC « tout de go » produise le meilleur effet: en général, cela braque le Syndic.
En revanche, la première chose à faire sera déjà de parler d’une seule voix lors de l’Assemblée Générale. Aborder ce point au moins avec l’ensemble du Conseil Syndical et un maximum de copropriétaires.
Ensuite, n’oublier pas que les honoraires sont libres, et devraient faire l’objet d’une négociation comme tout contrat de fourniture de services. Demandez donc à votre Syndic, si possible avant l’AG, pour quelle(s) raison(s) il facture ses honoraires? Comment il établit son prix?
Ne cédez pas aux menaces du style « si vous n’acceptez pas ces conditions je démissionne ».
Demandez à ce que ce débat soit porté sur le Procès Verbal dans tous les cas.
Au minimum, obtenez que des honoraires réduits pour les lots secondaires vendus seuls.
Une entreprise de nettoyage pas trop chere aussi pour le nettoyage et l’entretien d’immeuble [lien retiré par l'administrateur]
Bonjour « ergretg »,
Conseil-syndical.info n’a pas pour objet de devenir une régie publicitaire gratuite pour les professionnels, aussi j’ai retiré la mention de l’entreprise à laquelle vous appartenez.
D’un point de vue « web », ce type de message s’appelle un « troll »: il ne concerne même pas le sujet de l’article.
Je laisse votre compte actif, considérant que ce commentaire est une maladresse de votre part, et je vous remercie de votre compréhension.
Bien cordialement.
Michel
Exact, le notre nous prend 410€.
par ailleurs, il est à 172€/lot pour 185 lots principaux (hors parkings ou il y a autant de lots).
quelqu’un a des références identiques pour savoir comment mon syndic se situe?
26 décembre 2010
Le Syndic ETC Gestion (St Mandé) facture l’état 295€HT.