Vous aimez ? Aidez-nous, Partagez cet article sur vos réseaux!

Les copropriétaires clients d'Urbania sont-ils dans cette situation?

Si vous suivez l’actualité de la copropriété, le fait n’a pas pu vous échapper : le cabinet de syndic Urbania fait l’objet d’une plainte déposée par la Société Générale, un de ses partenaires bancaires.

Comme le note Isabelle Rey-Lefebvre dans son article du Monde : la banque « n’a peut-être pas mesuré l’étendue de l’affaire qu’elle venait de soulever ».

Ampleur par le nombre de copropriétés victimes d’Urbania, l’un des « trois gros syndics » de France.
On évoque le chiffre de 400 000 lots de copropriétés touchés.

Ampleur par le montant de 200 millions d’euros que la Société Générale réclamerait au syndic, alors même que le chiffre d’affaire d’Urbania est de 167 millions d’euros pour l’exercice 2009. Le montant total avoisinerait les 500 millions d’Euros.

Ampleur aussi, pour moi, par la potentielle vertu pédagogique de la mise en lumière d’une pratique pour le moins discutable, même si elle apparaît couramment pratiquée.

Voici que l’on parle tout haut des « comptes reflets ».

Les intérêts de « l’argent qui n’existe pas »…

Késako le compte reflet ?
Le compte reflet ou compte miroir est quelque chose de tenu secret dans le monde de la copropriété.

En fait, le compte reflet est une pratique financière spécifique aux Syndics professionnels.

Le volume de trésorerie des comptes mandants d’un Syndic – l’argent des copropriétaires donc – est très important.
Il est donc tentant, pour le mandataire – le Syndic- de vouloir faire fructifier cet argent, qui ne lui appartient pas, et de récupérer ainsi une manne providentielle.
Seulement voila, la Loi Hoguet qui régit leur profession, interdit aux syndics de percevoir les éventuels produits financiers de la trésorerie.

« Pour contourner cette règle, banquiers et syndics ont inventé le système des comptes « reflet », sur lesquels la banque avance un montant équivalent à la trésorerie de la copropriété. Cette somme est placée au profit du syndic. » appuie Le Monde.

Ouvrons les yeux : aujourd’hui pour un syndic, les intérêts produits par « sa » trésorerie placée, constitue une part significative de son bénéfice.

Illustrons le principe:

Imaginons qu’un petit Syndic gère 100 copropriétés, le budget de chaque copropriété est de 50 000 Euros.

Le Syndic joue avec les délais de paiement des fournisseurs pour conserver 50% du budget en trésorerie.
Il a donc en moyenne sur la totalité des comptes mandants : 50 000 x 100 / 2 = 2,5 Millions d’Euros.
La banque consent un crédit du même montant, sur le compte du Syndic cette fois, pour qu’il place l’argent et encaisse les intérêts afférents.

Le compte reflet est donc une ligne de crédit de 2,5 millions d’Euros.
En « principe » le Syndic utilise cet argent en le plaçant sur des fonds sécurisés.

…et l’utilisation de l’argent virtuel.

Apparemment, Urbania aurait utilisé la ligne de crédit, et pas seulement les intérêts, pour des opérations de rachats de parts de ses sociétés et d’autres opérations.
De plus, dans le même temps l’argent des comptes mandants a baissé de manière significative ce qui aurait alerté la vigilance du banquier, qui aujourd’hui réclame son argent.

Ce que je retiens de cette affaire, c’est surtout la « candeur » de ce banquier qui vient porter plainte par ce qu’on lui a pris de l’argent « hors la loi ».

Voici donc dévoilé au grand jour que Syndics et Banquiers se seraient mis d’accord pour contourner la Loi !

J’expliquais ce point à un ami qui s’est exclamé « Et alors, en quoi c’est gênant ? Le compte reflet est un moyen indispensable pour que le Syndic gagne de l’argent ».

Certes la technique du compte reflet permet à un Syndic d’accroître significativement ses bénéfices.
Néanmoins, les comptes reflets ne sont aucunement un « moyen indispensable pour gagner de l’argent ».

C’est un moyen illégal, clairement interdit par la Loi de 1970.

C’est un peu comme si on disait, au sujet d’un bar condamné pour trafic de drogue que « la vente de stupéfiants est un moyen indispensable pour un bar pour gagner de l’argent! »

Un syndic, « bon père de famille » gagne de l’argent en vendant sa prestation de gestion au juste prix, pas en séquestrant les comptes mandants.
D’autant que les effets pervers peuvent être nombreux, à commencer par l’absence de gestion des immeubles, pour garder l’argent, il ne faut pas payer de facture, le meilleur moyen c’est encore de pas avoir de facture, donc de pas faire réaliser les travaux votés.

A noter aussi que l’attitude de copropriétaires renâclant à payer une prestation de qualité à son juste prix ne peut qu’encourager un Syndic professionnel à utiliser la technique des comptes reflets : il baisse son prix de vente mais se rémunèrera sur les intérêts de la trésorerie placée.

La responsabilité est, selon moi, très souvent partagée.

Dans le cas d’Urbania, l’UNARC s’est évidemment saisie du dossier, comme elle explique dans l’abus « Urbania : l’affaire ! » et nous souhaitons, nous aussi, que les clients d’Urbania arrivent finalement à activer les caisses de garantie du Syndic en cas de défaillance de ce dernier.

En tout état de cause, ce scandale met en lumière l’intérêt indéniable, déjà évoqué ici , de la mise en place d’un compte bancaire séparé pour chaque copropriété.

Comme le rappelle avec raison Daniel Philippot, Délégué Général de l’UNPI, dans son interview à LavieImmo « En cas de défaillance du syndic, pour obtenir le remboursement des fonds détenus par lui pour le compte de ses clients, ces derniers doivent faire la preuve qu’ils détiennent une créance certaine, liquide et exigible. […] Le compte séparé supprime cette exigence de preuve, car alors le syndic gère des fonds qui vous appartiennent, mais qu’il ne détient pas, puisque le compte est ouvert au nom du syndicat des copropriétaires » (NDLR: c’est nous qui soulignons).

Vous voilà prévenus !

Souvenez-vous de cette affaire lors de votre prochaine Assemblée Générale, lorsque votre Syndic vous demandera la dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé.

Au moins, ce faisant, vous rendrez raison à Grand-maman, qui eut dit en son temps « à toute chose malheur est bon ».

Cet article vous a plu ? C’est le moment de tester la fonction [email_link] .

Vous aimerez sans doute lire aussi:

1. Compte bancaire séparé : utile ou pas ?
2. Actualités : A voir sur « Esprit Riche » et « La Tribune »