- En pratique, est-ce aussi simple ?
C’est avec ce titre que « Le Particulier » a attiré mon attention sur son numéro n°1046 de février 2010 actuellement en kiosque.
Je vous livre ci-après ma critique, ou plus exactement mes notes de lecture de ce dossier de huit pages.
Voici donc les points qui ont retenu mon attention.
L’introduction du journaliste pose le constat suivant :
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D’une part, « la crise » rend plus difficile le paiement de ses charges, et donc les copropriétaires sont soucieux de maîtriser leurs dépenses.
- D’autre part, visiblement, la tentative de « maîtrise » n’est pas vraiment efficace pour tous puisque, selon les chiffres de l’UNIS - Union des syndicats de l’immobilier - les impayés de charges ont augmenté de 10% l’année dernière, et qu’en 2008 (NDLR : donc avant la crise), les impayés étaient à l’origine de 62% des presque 35 000 décisions de justice en matière de copropriété.
Des charges de copropriété en hausse
Amis copropriétaires, si vous en doutiez, Le Particulier vous le confirme : les charges de copropriété augmentent.
D’après l’UNARC, en 2008, sur Paris, et pour une copropriété sans chauffage collectif ni ascenseur, il faut compter 26.30€/m2 et par an.
J’ai réalisé le calcul pour ma résidence principale, situé à Boulogne Billancourt, avec ascenseur – en bas étage, nous nous situons à 29.30€/m2 et par an.
Notre Conseil Syndical a donc du pain sur la planche.
D’autant que l’article poursuit : « Pour parvenir à des résultats probants, il est indispensable que le Conseil Syndical s’implique à fond dans la gestion de la copropriété » (NDLR: c’est nous qui soulignons).
Le dossier propose alors de porter son attention sur six postes de dépenses principaux :
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Le chauffage collectif
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La consommation d’eau froide
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Les contrats d’entretien
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L’assurance multirisque habitation
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L’entretien des ascenseurs
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Les honoraires de syndics
Je ne reprendrai ici que la démarche proposée pour « le chauffage collectif ».
Le cas du chauffage collectif en copropriété
Pour un immeuble en disposant, c’est le plus gros poste de dépense.
Selon l’UNARC c’est 12.23€/m2 et par an, auquel il faut ajouter 1.71€/m2 et par an pour la production d’eau chaude.
La vérification proposée se fait sur la base des factures de chauffage à obtenir auprès du Syndic et du formulaire de Bilan Energétique Simplifié.
En général, on constate que l’immeuble surconsomme par rapport aux préconisations de la Loi Grenelle I.
Quelles actions lancer ?
1) Faire intervenir un chauffagiste pour entretenir et régler l’installation. Espérance de gain de l’opération : jusqu’à 20%
2) Vérifier votre contrat de chauffage.
…Ou plutôt vos contrats de chauffage.
En effet, on distingue les contrats :
P1 : fourniture du combustible.
P2 : contrat simple, qui inclut la mise en service, la conduite le dépannage et l’entretien de l’installation.
P3 : contrat complet, qui ajoute les travaux de gros entretien et le renouvellement des équipements.
J’ai noté que la renégociation des contrats P3 est revêt une importance primordiale car :
- c’est le plus cher (50% de plus qu’un P2)
- c’est le plus complexe : l’aide d’un bureau d’étude thermique sera nécessaire pour être efficace.
- La durée d’engagement est potentiellement plus longue : jusqu’à 10 ans.
Le Particulier signale ici seulement : « Si, après une étude approfondie, votre contrat ne vous semble pas performant, vous ne pourrez le renégocier qu’à son échéance ».
J’aurais aimé que le journaliste donne quelques indicateurs permettant de jauger la performance d’un contrat, surtout de type P3.
De votre côté, cher abonné, quels métriques utilisez-vous ?
J’ai analysé il y a quelques années un contrat P3.
Il est apparu clairement que, dès la phase d’analyse du contrat existant, le support d’un professionnel est indispensable.
Même pour les plus « besogneux » d’entre nous, il faudra disposer d’un expert prêt à répondre à nos questions très précises.
Ne serait-ce que pour disposer des éléments de comparaison avec le « marché ». D’autant que ces éléments varient en fonction de critères tels que les taux d’intérêts financiers, le prix des fournitures… autant de métriques qu’aucun conseil syndical ne suit d’année en années.
Enfin, Le Particulier pointe du doigt la dimension humaine du chauffage collectif : indépendamment des efforts du Conseil Syndical, la facture de chauffage de tous, dépend directement de la température de chaque appartement, réglée individuellement.
Evidemment, il suffit que quelques uns des occupants chauffent au dessus des 19°C préconisés, ou s’absentent sans couper le chauffage pour que la facture globale s’envole.
La piste suggérée pour responsabiliser les occupants et la pose de « répartiteurs de chaleurs ».
J’ai été un peu surpris que le journaliste ne précise pas là que la pose des répartiteurs ne constitue pas une solution miracle.
L’UNARC a un avis très appuyé sur la question : la pose n’est pas une cause de réduction du coût global dans tous les cas, et la définition des règles d’application comptable des indices relevés par les répartiteurs sont souvent source de tension dans les copropriétés qui s’y essaient.
A retenir :
La première étape est l’analyse du contrat de chauffe et sa renégociation éventuelle.
Dans tous les cas, il faut une implication totale de Conseil Syndical dans l’étude.
Je vous laisse éventuellement découvrir les cinq autres postes de dépenses dans l’article, et pour résumer mes impressions à son sujet : un bon article pour sensibiliser les copropriétaires aux problèmes de maîtrise des charges, mais ne comptez pas y trouver de « recette » à appliquer à votre copropriété.
J’ai aimé :
- Le tour d’horizon en six postes de dépenses
- La présentation d’un exemple d’ « Annexe III » de comptabilité d’un immeuble pour identifier les postes en augmentation sur les trois derniers exercices.
J’ai regretté :
- Le survol de l’analyse des charges ascenseurs, pourtant d’une actualité brulante, avec l’obligation de mise en conformité,
- L’absence de structure dans chaque rubrique,
- De ne pas voir Conseil-syndical.info cité dans les « contacts et référence » :-)
Globalement, nous ne pouvons que nous satisfaire qu’un magazine comme le particulier participe sérieusement à l’information des copropriétaires.
Racontez-nous, dans votre copropriété, qu’avez-vous fait récemment pour réduire une charge qui vous semblait importante ?
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Pour réduire les charges de copro le ou les membres du conseil syndical peuvent s’ilmpliquer davantage en réalisant eux mêmes certaines prestations. Ex: remplacement de l’homme d’entretien, menu réparation, achat direct de petit matériel en comparant les prix. Mais bien sûr il faut le vouloir. Surveiller et contrôler le syndic très attentivement, faire un maximun de choses soi-même.
A propos des impayés exigez la prise d’hypothèque lègale (trés facile à mettre oeuvre).
Plusieurs pistes pour réduire ses charges:
- prendre le plus gros poste de dépenses de la copro en premier et essayer de le réduire (ex: renégocier les charges syndic, remettre en concurrence les plus gros contrats…)Prendre ensuite le 2ème poste de dépense et ainsi de suite. Cela permet de définir les postes a étudier en priorité.
Avantages: simple d’analyse, gain importants
Inconvénients: temps pour analyse des devis, effet a long terme
- Supprimer tout simplement une prestation non nécessaire:
Avantage: gain immédiat
Inconvéniant: parfois faible gain au regard de la prestation, bien connaitre les besoins de la copro, accord du syndic.
- reprendre une prestation par un membre du CS ou autre:
Avantages: gain immédiat
Inconvénients: risque de démotivation de la personne bénévole,ce n’est pas le role du CS, la personne (et la copro) est-elle assurée pour cette prestation.
- lors de la revue des dépenses avec le syndic, bien analyser la répartition des dépenses(exemple d’une charge imputé a toute la copro alors qu’elle devait etre imputé a 1 seul immeuble) Attention, ici c’est pas une réduction de charges.
- avoir un bon CS ou s’engager
Bonjour à tous,
@ COTE GRAND PALAIS LILLE,
Merci pour ces rappels de bons sens.
Auriez-vous la gentillesse de nous détailler la procédure de « prise d’hypothèque légale » ?
@danyconseil
Voici effectivement en quelques lignes une excellente approche – pour le moyen long terme.
Elle nécessite également d’acquérir la maîtrise suffisante pour comprendre ce que la copropriété achète en terme de prestations, contrats.
Evidemment, je ne peux que souscrire à votre démarche.
Avez-vous des exemples concrets de réalisation à partager avec nous ?
Bien à vous.
Michel
Bonjour Michel,
La difficulté que nous rencontrons réside aussi dans l’opacité des contrats signés par les Syndic avec les prestataires de services. Notamment sur la durée des contrats et sur les modalités de résiliations. Pouvons-nous demander à un syndic de nous donner ces informations ? La réponse est oui mais qu’elle chance avons-nous de l’obtenir ? est-ce une pratique habituelle ?
Merci
fabien
Bonjour Fabien,
Vous avez raison, certains Syndics professionnels ne favorisent pas l’accès à l’information.
En pratique, si vous êtes membre du Conseil Syndical, votre chance de réussite est de 100% car le Syndic doit vous autoriser la consultation et la copie de tous les documents de la copropriété.
En général, un simple mail pour convenir d’un rendez-vous est suffisant pour y accéder.
Il peut être prudent de reconfirmer quelques heures avant votre venue, ainsi que de redonner la liste des pièces de vous désirez consulter.
Soyez tout à fait tranquille : la pratique est très habituelle, même si votre Syndic prétend le contraire. Ce qui serait anormal, pour un membre du Conseil Syndical, ce serait de ne jamais se rendre chez son Syndic pour consulter des documents.
Merci de nous faire part de vos résultats dans vos tentatives : quels documents, combien de tentatives avant de les obtenir, pour quelles analyses, etc…
Bien à vous
Michel
Bonjour
Je ne sais pas si je suis au bon endroit pour évoquer une décision que nous avons à prendre pour notre copropriété.
Depuis l’origine, aux alentours de 1970, nous avons toujours eu une gardienne logée sur place (entretien des cages d’escalier, sorties des poubelles, surveillance…).
Récemment, elle a souhaité mettre fin à son contrat.
De ce fait nous nous posons la question :
reprendre un(e) gardien
avoir recours à une entreprise pour l’entretien des immeubles.
Bien sur il y a des avantages/inconvénients dans les 2 cas, et financièrement nous ne sommes pas sur qu’avec une entreprise nous fassions des économies (nous sommes au début de l’étude)
Parmi vous, quelqu’un a t il été confronté à ce problème ?
Merci d’avance pour vos informations.
Martine
Bonjour Martine,
Pour le moment, il n’y a pas vraiment d’ « endroit » dédié pour ce type de question : c’est donc très bien à la suite de cet article.
Evidemment, comme l’article est paru il y a quelques temps, peu d’abonnés ont lu votre demande.
Je vais m’efforcer d’y répondre au mieux.
Dans notre copropriété, nous disposions des services gardienne, mais elle n’accomplissait que très sommairement sa mission.
Nous avons, il y a trois ans, lors de son départ en retraite, étudié les questions que vous vous posez avec la plus grande attention.
Evidemment, la décision de supprimer poste ou de recruter nouveau gardien doit se prendre en Assemblée Générale.
Pour notre part, nous sommes arrivés à la conclusion que la convention collective des gardiens et employés d’immeuble constitue un piège pour le Syndicat des Copropriétaires (employeur).
Le risque est grand lors du recrutement car il n’y a après quasiment aucune latitude pour l’employeur : les négociations et les augmentations sont imposées.
Le management le plus souvent confié au Syndic est inexistant.
Le gardien se retrouve être le préposé du Syndic payé par le Syndicat des Copropriétaires.
Avec le temps la dérive est facile, et le seul garde fou demeure la probité de votre employé.
Certes, disposer d’un employé présente quelques avantages, mais, pour nous, ces derniers étaient chers payés, l’essentiel du contrat restant difficile à faire exécuter.
Recourir à un prestataire n’est pas non plus la solution idéale – existe-t-elle d’ailleurs ? – mais elle offre au moins une plus grande souplesse tant sur le périmètre des tâches confiées que sur la négociation tarifaire.
Nous avons donc opté pour cette solution.
Aujourd’hui nous en sommes pleinement satisfait : la société nous donne entière satisfaction et ce changement a produit une baisse de prés de 30% du budget courant.
En effet nous ne sommes que 30 copropriétaires.
Dites-nous, Martine, quelle piste privilégiez-vous ?
Bien à vous.
Michel
Bonsoir
Je suis président du conseil syndical d’une copropriété de 24 maisons, où j’habite depuis 15 ans environ. La copropriété a été gérée par divers syndics plus ou moins honnêtes. Il s’avère que nous sommes employeurs d’un « employé d’immeuble », depuis 20 ans, à savoir qu’il n’habite pas dans la copropriété. Le conseil syndical dont je fais partie est constitué de personnes qui ont découvert qu’au moment du passage au 35h, le syndic de l’époque a omis de nous parler d’un avenant à son contrat. A savoir que cela n’a jamais été fait et donc aujourd’hui nous avons une personne qui, dès le départ a été « surpayée » par les copropriétaires, puis qui touche des heures supplémentaires tous les mois, plus des indemnités différentielles dont je n’ai pas l’explication (c’est là que vous pourrez peut-être m’expliquer le sens) et donc il touche dans les 2500 € brut. A cela on lui paye les frais d’essence pour ses déplacements domicile-copropriété et une prime de 1000 € annuelle pour palier au fait qu’on a refusé de lui acheter un véhicule.
Juridiquement, on ne peut pas faire marche arrière. Sinon on va aux Prudhommes. La copropriété peut-elle se passer de lui ? Ses tâches sont à 90% du jardinage (juste de l’entretien) et quelques menus travaux qui, je l’avoue nous font faire des économies.
Pourriez-vous nous donner quelques conseils ?