Synthèse d'un article du "Particulier Immo" de novembre 2009
Je vous propose une synthèse de l’article « Pour ou contre le compte séparé » paru dans « Le particulier Immo » de novembre 2009.
Lorsque la copropriété fait appel aux services d’un Syndic professionnel, les fonds du Syndicat des Copropriétaires peuvent être versés soit sur un compte unique ouvert au nom du Syndic, soit sur un compte bancaire séparé dont le Syndicat des Copropriétaires est le titulaire.
Après des années de réformes infructueuses visant à imposer le « compte séparé » dans les copropriétés, c’est la Loi SRU (loi n°2000-1208 du 13 décembre 200) qui a finalement modifié l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 : l’ouverture du compte bancaire séparé est obligatoire.
Mais…l’Assemblée Générale peut en décider autrement.
En pratique le vote de la résolution de la dispense d’ouverture est souvent poussé par le Syndic.
La décision doit être prise à la majorité de l’article 25 (majorité absolue des tantièmes) ou, en deuxième lecture à la majorité de l’article 25-1 (majorités des tantièmes des copropriétaires présents ou représentés).
A noter que :
-
la résolution doit préciser la durée de la dispense,
-
la dispense est liée au Syndic : elle est attachée à sa personne.
On retiendra que si le législateur a retenu le principe d’obligation d’ouverture d’un compte séparé c’est parce qu’ il présente des avantages certains pour le Syndicat des Copropriétaires.
Tout d’abord, le compte séparé accroît la visibilité sur les mouvements de fonds et rend plus difficile le prélèvement « discret » de montants dont l’origine pourrait apparaître contestable au Conseil Syndical.
La maîtrise du budget est alors plus aisée : le contrôle est plus immédiat.
Le compte séparé présente également la vertu de se prémunir contre l’éventuelle tentation pour le Syndic de tirer profit de la trésorerie disponible sur son compte unique : faire voter des provisions élevées ou garder les fonds le plus longtemps possible en recette ne présente plus d’intérêt.
Enfin, disposer d’un compte séparé permet de sécuriser les fonds du Syndicat des Copropriétaires en cas :
-
De changement de Syndic : dès qu’il est révoqué le Syndic sortant n’a plus la possibilité de réaliser d’opérations sur un compte pour lequel il n’est plus mandataire.
-
De faillite du Syndic : les fonds du compte séparé sont à l’abri de la liquidation. Dans le cas contraire, la mise en jeu des caisses de garanties, lorsqu’elle abouti, prend souvent des années.
Pourtant, les Syndic professionnels continuent de freiner le recours au compte bancaire séparé.
L’argument premier tient à la facilité de gestion pour le Syndic en cas de compte unique.
Le deuxième argument consiste à demander des honoraires, parfois très élevés pour la gestion du compte bancaire séparé.
Le coût existe certes, et une rémunération de 5% semble raisonnable (ndlr : 5% de quoi ? l’article ne le précise pas, mais la suite de l’article laisse penser qu’il s’agit des honoraires de gestion courante).
Au final, la décision de ne pas dispenser le Syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé relève souvent de la confrontation.
A noter également que les banques ne sont pas toujours disposées à ouvrir un compte bancaire séparé en raison du peu de garantie offerte par le Syndicat des Copropriétaires, la saisie du patrimoine de la copropriété n’étant pas aisée.
Ndlr : Il est vrai que se lancer dans l’ouverture d’un compte séparé est une aventure : notre copropriété a voté la résolution « de ne pas dispenser » il y a quelques mois et à ce jour je n’en perçois pas encore les bénéfices tant notre Syndic freine à nous donner de la visibilité sur notre compte.
Affaire à suivre donc…
Ce sujet vous intéresse-t-il ? Faîtes nous part de vos expériences.
Souhaitez-vous que je creuse les aspects des frais bancaires ? Les arguments à développer vis-a-vis d’une banque ? Les leviers auprès des copropriétaires éventuellement réticents ? Faites le moi savoir en laissant un commentaire ci-après.
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Bonjour Michel,
C’est un sujet intéressant.
Personnellement , je ne vois pas beaucoup d’avantages à avoir un compte séparé, surtout s’il faut en payer la gestion.
Suite à votre article, voici quelques une de mes réflexions :
- Visibilité sur les mouvements de fonds : Avec les nouveaux documents comptables, et à condition de se documenter un peu sur leur significations, il n’est pas trop difficile de suivre les dépenses.
- Maitrise du budget, controle : Avant même la réunion annuelle des comptes, et étant en possession des documents comptables concernés, on peut controler chaque poste de dépense et se renseigner vers le syndic qui bien sur n’est pas infaillible. Il n’est donc pas impossible de controler les dépenses. Le plus difficile est de controler les sommes qui rentrent de facon spéciale (Remboursement assurance vitre cassée..etc)un syndic indélicat risquerait d’oublier de porter ces sommes sur la comptabilité de la copropriété…
- Tentation pour le syndic de garder les fonds le plus longtemps possible : Si le conseil syndical se rend compte que les fournisseurs ou entreprises sont payés avec du retard, il convient d’agir envers le syndic, ce cas nous est arrivé une fois et a été vite réglé.
-Vôte de provisions élévées : C’est avec le conseil syndical que le syndic décide des budgets, et donc des provisions pour charges, ceci est donc facilement controlable.
Sécurité des fonds : Oui, d’accord en cas de changement ou de faillite du syndic. Toutefois, on pourrait penser que le risque de faillite est moins probable lorsqu’il s’agit d’un groupe important.
Vu le peu d’avantages que le compte séparé semblerait pouvoir nous apporter, nous préférons de pas « Casser les pieds » à notre syndic sur ce sujet, et par contre être exigeant avec lui en ce qui concerne la gestion courante, les impayés, les suivis de travaux…etc.
Bonjour, sur mon site, je fais campagne pour la généralisation impérative du compte séparé et, pour cela, la suppression de la possibilité de dispense.
Le compte séparé ne génére de nos jours aucun frais et les difficultés de gestion par comptes séparés, encore réelles en 1985, ont désormais disparu.
La majoration des honoraires en cas de gestion par compte séparé correspond exclusivement à la perte de la rémunération des fonds déposés au compte unique du syndic. Elle est alors justifiée. Certains syndics proposent une majoration supérieure pour peser sur la décision de l’assemblée. Ils sont alors responsables des campagnes menées contre les professionnels. Cordialement
Bonjour,
Je suis pour l’ouverture d’un compte séparé car j’y vois une clarté naturelle des comptes : de ce qui entre et de ce qui en sort sans omissions ni délais. Je suis aussi pour la suppression de la possibilité de dispense. A titre indicatif pour nous dissuader de faire cette opération notre syndic nous indique que le surcoût de l’ouverture et de la tenue d’un compte séparé sera de 30% du montant des honoraires de la gestion courante. il semble que cela ait échappé au Conseil lors de la transmission du nouveau contrat lors du renouvellement du mandat du syndic. Avant la prochaine échéance de renouvellement du mandat et d’ici l’AG 2010 je ne sais pas comment inciter le syndic à être raisonnable et s’il y a un recours. Très sincèrement
Bonjour à tous,
Sujet prêtant à caution donc: deux pour, un contre.
Comme je l’ai évoqué dans l’article, notre copropriété a décidé en mars de passer au compte séparé, je n’ai donc pas encore assez de recul sur la véracité des avantages annoncés.
En revanche nous avons pu constater au fil des ans beaucoup d’inconvénients du compte unique, notamment en cas de changement de syndic.
Deux personnes, chez nous ont poussé au changement: l’une est expert comptable et commissaire aux comptes, l’autre contrôleur de gestion.
Leur argument tenait en une phrase:
« Même avec la meilleure volonté, un compte unique rend le travail de tenue de comptabilité sujet à erreur, et la vérification, et l’approbation des comptes impossibles ».
Certains parmi vous seraient-ils partant pour que nous travaillions sur le thème du « Compte Séparé »?
Nous pourrions par exemple nous fixer comme objectif de créer une grille d’analyse pour identifier le degré de nécessité de passer au compte bancaire séparé (partant du principe que la norme est aujourd’hui le compte unique).
Qu’en pensez-vous?
Bien cordialement.
La norme, c’est la loi. La norme n’est donc pas le compte unique, puisque l’article 18 de la loi pose au contraire le principe de la gestion par compte séparé.
La pratique du compte unique est majoritaire. Mais les copropriétaires ignorent encore qu’un sous-compte individualisé n’est pas un compte séparé. Un certain nombre de syndics continuent à présenter des projets de résolution qui sont quasiment frauduleux.
Ce sont souvent les mêmes qui maintiennent d’autres clauses alambiquées et manifestement abusives. Voir le jugement TGI Grenoble 2/11/2009 avec un paquet de clauses farfelues et des appréciations judiciaires pas toujours fiables.
Bonjour Michel, bonjour à vous tous.
Pourquoi le Législateur a-il prévu dans l’article 18 de la loi 65-557 la possibilité de garder le compte unique par une simple décision d’AG à l’article 25 puis 25-1?
Tenant compte de cet élément, peut-on dire que le compte séparé est une obligation quand on a un syndic professionnel qui fait partie d’un grand groupe?
Je pense que chaque cas mérite d’être analysé spécifiquement :
-Si le Conseil Syndical n’arrive pas à s’y retrouver dans les documents comptables que lui fournit le Syndic, alors là le compte séparé sera une bonne chose.
-Si on est mécontent du Syndic et qu’on envisage d’en changer prochainement, là aussi le compte séparé est une bonne chose.
- Si la comptabilité du Syndic nous semble douteuse et si ses arguments pour garder le compte unique semblent beaucoup trop dissuasifs, c’est qu’on a affaire à un Syndic qui n’est pas digne de confiance, dans ce cas il est normal de changer de syndic et le compte séparé est une bonne chose.
Pour notre cas nous n’en sommes pas là du tout, ce qui explique ma position.
Le débat est très interressant.
Cordiales salutations à vous tous.
Emile.
Bonjour à Tou(te)s,
[je cite en passant la source entre guillemets et en la commençant par ce double crochet >>]
>> « l’ouverture du compte bancaire séparé est obligatoire. Mais…l’Assemblée Générale peut en décider autrement. »
Dès lors qu’une diposition altère légalement le caractère « obligatoire » d’un droit, celui-ci perd de facto son caractère d’obligation et devient par voie de conséquence une possibilité et non plus une obligation.
>> « En pratique le vote de la résolution de la dispense d’ouverture est souvent poussé par le Syndic. »
Le syndic suggère – si l’on ne veut pas alourdir inutilement les charges de gestion – de ne pas créer de compte séparé… mais cependant ne s’y opposera pas car la décision du Conseil Syndical est souveraine sur ce point. A la limite le syndic peut ne pas vouloir assumer cette surcharge de travail et prier la copropriété de rechercher un autre syndic.
>> « Tout d’abord, le compte séparé accroît la visibilité sur les mouvements de fonds et rend plus difficile le prélèvement « discret » de montants dont l’origine pourrait apparaître contestable au Conseil Syndical. »
Que des syndics aient des pratiques douteuses, soit, mais il faut se garder de généraliser… d’ailleurs tout est strictement encadré par le « Contrat de Syndic » que les copropriétaires ont avalisés – j’ose espérer après l’avoir lu attentivement et posé toutes les questions nécessaires !
Il faut bien garder à l’esprit que l’individualisation des comptabilités reste entière même si on se sert d’un compte unique… ce qui veut dire qu’à tout moment on peut savoir avec exactitude l’encours de l’immeuble, sa trésorerie courante, l’état de son fond de roulement, et messieurs l’état des retards de paiement de chacun des copropriétaires !! ;-)
Bien voir également que si du fait de l’aléas des flux, le syndic tolère un découvert de compte pour tel ou tel immeuble – ce qui soit dit en passant est impossible avec un compte séparé – en cas d’insolvabilité de la copropriété, ce sera le syndic qui assumera dans un premier temps l’impayé sur ses propres deniers et du même coup deviendra créancier privilégié sur la copropriété avec tous moyens de droit à sa disposition pour combler le passif.
Cette relative souplesse de paiement qu’apporte le syndic n’est d’ordinaire pas rémunérée… elle le pourrait cependant ! Mais bon à un moment donné on pense que la copropriété aura assez d’intelligence pour en convenir, et ce d’autant plus si la situation financière est globalement saine et si on a du « répondant » chez nos vis à vis et donc ne mégotera pas divers frais par ailleurs justifiés ! Reste que la loi n’autorise pas le syndic à jouer le jeu de la banque… ce qui limitera assez vite la dite souplesse.
Enfin faut-il rappeler que si dans l’urgence on doit faire intervenir un corps de métier, il va sans dire que tout coût généré par des travaux réalisés devra être couvert dans les délais les plus brefs par les bénéficiaires économiques. Dans l’idéal – mais soyons réaliste – les copropriétés devraient disposer d’un matelas d’avance pour parer à toute éventualité… c’est loin d’être le cas. En général les copropriétaires serrent déraisonnablement les budgets et ce jusqu’à parfois manquer de réalisme.
Bien cordialement.
Joseph
(comptable syndic)
Bonsoir à tous,
Je vous propose quelques réflexions complémentaires.
En introduction, je vous rappelle que mon article est une synthèse d’un texte publié : je me suis efforcé de ne pas y adjoindre mon opinion.
@ Emile :
Sur la raison pour laquelle le Législateur a permis le vote d’une dérogation à la majorité de l’article 25, j’y vois personnellement soit la conséquence du manque de maîtrise du sujet – comme l’exprime JP Mantelet, soit le résultat de la pression des lobbys de syndic. Le mot est lâché, mais soyons honnête il existe.
il suffit de voir l’intérêt pour la politique de certains patrons de cabinets de Syndics : certains sont députés.
Mon avis est très clair : le compte séparé est sain.
Mécaniquement il limite la possibilité d’erreur et facilite les transferts d’un mandataire vers un autre.
Effectivement tout est appréciation du risque : « si la gestion me semble saine et que je n’envisage pas de changer de Syndic, quel risque j’encours ? »
@Joseph :
Nous sommes d’accords, rendre un texte obligatoire en prévoyant un moyen simple de le contourner est une des nombreuses façon de supprimer l’obligation dans la pratique.
Pour la prise de décision de dispenser ou non, il convient de rappeler que c’est Assemblée Générale qui décide et non le Conseil Syndical. Ceci étant, le fait qu’un Syndic « prie la copropriété de rechercher un autre Syndic » tiens davantage de la prise d’otage que de la négociation si la discussion se tient au moment de l’Assemblée Générale.
Concernant les pratiques douteuses, elles n’étaient pas ouvertement mentionnées. Mais force est de constater que les contrats de Syndics sont souvent truffés de chausse trappe pour les copropriétaires. J’ai essayé avec cinq cabinets différents d’obtenir des réponses écrites à mes questions : un seul a joué le jeu jusqu’au bout. Je n’en tire aucune généralité, mais je garde l’idée de mettre en place un outil permettant d’avoir une tendance (je reviendrai sur ce sujet dans les prochains mois).
Les états financiers que vous mentionnez comme éditables à « tout moment » sont en général difficiles à obtenir « à date », bien que nous soyons en phase : la difficulté technique est inexistante.
Enfin, cher Joseph, je dois avouer ne pas être en total accord avec vos deux derniers paragraphes.
La souplesse de trésorerie que vous nommez est, comme vous le reconnaissez, rigoureusement interdite.
Votre aveu de cette pratique dans le métier, n’est pas, pour moi, rassurante.
Il n’est pas légitime que la trésorerie d’une copropriété serve à couvrir le découvert d’une autre, et ce, sous la seule appréciation du mandataire commun.
L’allusion à la situation d’urgence tient uniquement dans le cas de l’urgence au sens de la Loi, or la notion d’urgence nous est servie à toutes les sauces… de la fuite chez un résident, à la panne du digicode.
Evidemment je situe mon propos dans le cadre d’une copropriété qui a dimensionné de façon raisonnable son avance de trésorerie pour palier à ces petits aléas, ce qui n’est peut être pas la « norme ». :-)
Je terminerai mon propos en remerciant chacun d’entre vous pour sa contribution, sa franchise et sa courtoisie dans ses propos.
Bonne soirée à vous.
Michel
bonjour a tous et merci a Michel – Bonne année a toutes et à tous
Bon je prends le dialogue en route et je pense que beaucoup de chose ont été dites
Pour moi : je pense que le compte séparé doit être obligatoire et ne pas donner au syndicat la possibilité de choisir. C’est un grand pas vers la clarté comptable des syndics et il semble inadmissible de devoir payer des honoraires au syndic pour cette comptabilité en compte séparé
Je vous explique le cas de notre copropriété :
le syndic + la présidente du CS (copain/copain) les membres du CS pas beaucoup de répondant [certains avouent n’avoir jamais ouvert le réglement de copropriété . le syndic des copro’s qui sont tous en résidence secondaire – et pour moi sont des « OUI OUI » peu viennent en AG et toujours les mêmes les copains du CS
Pas réjouissant
A notre arrivée en 2004 les charges se réglaient par virement au nom de la résidence
* = pour nous compte séparé
UN JOUR
- changement :
–réglement uniquement par chèque au nom de la société de syndic
A ma demande du pourquoi du changement : réponse nous avons un compte séparé voté en AG
1- la logique de ces transactions ne semble pas être conforme a la réalité
2- Impossible de trouver le vote de l’AG en question
3- le changement du virement au chèque a été demandé un mois avant la réunion de l’AG
Désolée mais il ne me semble pas que cela soit bien net.
Comme pour le moment je suis seule contre tous
Pas grand chose a faire
-1- contestation en référé de TGI sur un vote de l’AG 2009 -
Résolution en demande de votre contre l’application du réglement de copropriété , je reste donc « la femme a abattre »
Que pensez vous de mes constatations
Merci par avance
Bonjour Claudie,
Effectivement cela semble assez obscur et je ne suis pas la logique du raisonnement que vous nous donnez là.
Pour savoir ce qui l’en est vraiment, le plus simple est sans doute de demander un RIB du compte (apparemment ouvert au nom du Syndicat des Copropriétaires) de la copropriété.
Si vous n’êtes pas membre du Conseil Syndical, ce sera plus facile à obtenir en expliquant que vous envisagez de mettre en place un prélèvement automatique pour le paiement des charges – ce qui devrait faire inciter votre Syndic à répondre favorablement.
A suivre…
Bon dimanche.
bonjour Michel, j’ai eu un moment d’absence …Ce syndic, ce CS, etc .. Me fait tellement de mal ,cette hypocrisie, ces manières d’agir en décisionnaire , (ne serait-ce que le dernier compte rendu du CS ) vous comprendriez
et voila le premier mai a été un jour de « clochettes » !! un A.V.C a ce jour pas de séquelles grâce a une intervention rapide et la chance d’être a coté de Montpellier (réputation mondiale en médical) mais les forces me manquent pour continuer a faire face
merci pour tout Michel les larmes sont la, et je dois vous quitter
a tout merci
Bonjour Claudie,
Qu’ajouter aprés un tel message?
Un mot peut-être: Courage (et repos!).
Aucun problème de copropriété ne mérite d’y laisser sa santé.
Prompt rétablissement.
Michel