Les articles « Identifier les impayés à recouvrir en priorité » et « Comment s’organiser pour recouvrir les impayés » vous ont donné les moyens d’utiliser des voies de recours amiables avec les copropriétaires débiteurs de votre résidence.
Parfois, cela n’est pas suffisant : le débiteur fait preuve d’une mauvaise foi évidente, ou plus simplement sa négligence perdure.
Il convient alors d’activer des voies de recours judiciaire.
Avec ce troisième article, je change d’approche et vous propose de détailler un de ces recours, simple, peu couteux et redoutablement efficace : la demande en injonction de payer.
Ce changement d’approche va faire entrer en scène un nouvel acteur, votre mandataire : le Syndic.
En effet, seul le Syndic possède la capacité de représenter le Syndicat des Copropriétaires. En l’occurrence, il en sera le « bras armé ».
Force est de constater que ce rôle, peu de Syndics sont prêts à l’endosser. Ne vous attendez donc pas trop à une réactivité importante sur ce sujet.
Je vous propose donc, dans la philosophie globale de conseil-syndical.info, de prendre les rênes.
Voici, selon moi, l’outil le plus facile à activer par un Syndicat des Copropriétaires pour recouvrir une créance : l’injonction de payer.
Injonction de payer, qu’est-ce?
D’une façon générale, l’injonction de payer est une procédure judiciaire rapide, qui permet à un créancier de contraindre son débiteur à honorer ses engagements.
Quelle est l’autorité compétente ?
Pour le recouvrement d’un impayé de charges, quelle qu’en soit la nature (provisions sur charges à venir, charges de travaux, charges de régularisation en clôture d’exercice), la juridiction compétente est le Tribunal d’Instance du lieu de situation de l’immeuble.
(cf article 60 du décret 67-223 du 17 mars 1967).
Ne déposez donc pas votre demande près le Tribunal d’Instance du lieu de résidence du débiteur, ce serait une perte de temps.
Quelle forme prend la demande en injonction de payer ?
La demande, c’est un dossier, qui comprend :
- un courrier de demande écrite à Monsieur le Président du Tribunal d’Instance de (ville).
- Le formulaire CERFA n° 12948*01 de « Demande en injonction de payer devant le tribunal d’instance »
Vous pouvez télécharger ce document, ainsi que sa notice d’information sur le site http://www.vos-droits.justice.gouv.fr
- L’ensemble des documents justificatifs de la créance :
o procès-verbaux d’assemblée générale,
o fiche de lot attestant de sa propriété,
o appels de provisions charges,
o situation du compte du copropriétaire,
o lettre de mise en demeure,
Je vous encourage – si ce n’est à participer à la réalisation du dossier de demande – au moins à procéder à son contrôle avant dépôt au greffe du tribunal par le Syndic et à en conserver une copie.
Notez que la procédure est entièrement gratuite.
Vérifiez seulement que votre Syndic n’en profite pas pour gonfler les frais réclamés à cette occasion : la vigilance s’impose.
Que se passe-t-il après le dépôt de votre demande en injonction de payer ?
Tout d’abord le tribunal examine l’affaire au vu de la demande écrite, sans que les parties soient présentes.
Il est donc essentiel de soigner le contenu de votre demande : le dossier doit être clair, concis et argumenté.
Si le tribunal considère votre demande justifiée, le juge rend une «ordonnance portant injonction de payer».
Le Syndicat des Copropriétaires dispose alors de six mois pour faire « signifier » cette décision au copropriétaire débiteur par l’intermédiaire d’un huissier de justice.
Le copropriétaire débiteur dispose d’un mois pour « former opposition » – c’est-à-dire contester la décision.
Si le copropriétaire conteste l’ordonnance ?
En cas de contestation le tribunal convoque les deux parties et examine l’affaire en audience publique selon la procédure ordinaire.
Le Juge du Tribunal d’Instance entend les explications du Syndic et les arguments du copropriétaire débiteur, puis rend son jugement.
Dans le cas contraire, à la fin du délai de recours du débiteur, vous disposez à votre tour d’un délai d’un mois pour que le Syndic demande au greffe du Tribunal d’Instance de revêtir l’ordonnance de la « formule exécutoire ».
Cela prend le plus souvent la forme d’une lettre simple.
L’injonction de payer peut alors être « exécutée » par un huissier de justice : le débiteur sera forcé de payer – y compris les frais d’huissier.
Attention : l’ordonnance peut être rendue pour une injonction partielle, ou le juge peut simplement rejeter la demande.
Aucun recours n’est possible.
En effet, faire exécuter l’ordonnance est un choix définitif : la décision est irrévocable.
On peut néanmoins choisir de ne pas faire exécuter une injonction partielle.
Il est par ailleurs possible d’engager un procès contre le copropriétaire débiteur suivant une procédure normale.
Le recours à un conseil juridique devient alors nécessaire.
Quel est le meilleur moment pour débuter la procédure ?
Il n’y a pas de réponse applicable à toutes les copropriétés.
Le point absolu de départ du recouvrement est la date d’exigibilité des charges.
Concrètement, les charges courantes sont » exigibles » au premier jour du trimestre (sauf décision d’assemblée générale de fixer d’autres dates), les autres charges (travaux) sont » exigibles » selon la décision d’assemblée générale qui a obligation de fixer des dates ou des critères d’exigibilité précis.
Par ailleurs, souvenez-vous qu’il faut que le Syndic appelle les charges avant la date d’exigibilité… sinon il y a fort à parier que les copropriétaires ne scrutent pas le dernier Procès d’Assemblée Générale afin de ne pas rater une échéance.
A la date d’exigibilité, il convient que le Syndic adresse un courrier de « Mise en demeure » en RAR.
Ce courrier accordera un délai de tolérance avant le début de procédure.
Je considère par contre, qu’il n’y a pas à avoir un délai de tolérance entre la date d’exigibilité et l’envoi de la mise en demeure : c’est au Syndic d’anticiper l’envoi des appels de charges trois semaines avant la date limite de paiement.
En synthèse :
Pour résumer je vous propose l’animation ci-après.
Vous noterez qu’une des difficultés provient du fait que le début se situe à un moment où il n’y a pas nécessairement de situation d’impayé.
Pis encore, on constate que pour que l’argent de l’impayé rentre au plus tôt, il faut que la première action, à savoir l’envoi de l’appel de charge ait eu lieu quelques semaines avant la date d’exigibilité.
Voilà une bonne habitude à faire prendre à votre Syndic : exiger l’envoi des appels de fonds systématiquement 3 semaines avant la date d’exigibilité théorique.
Je vous conseille également de noter sur votre calendrier le moment auquel vous pouvez, en interrogeant votre Syndic, constater l’impayé.
Evidemment, dans mon approche, je considère ici un « nouvel » impayé d’un copropriétaire connu comme débiteur. Etant entendu que vous avez appliqué aux préalable la démarche de l’article « Identifier les impayés à recouvrir en priorité ».
En positionnant dans votre calendrier les jalons de chaque action, vous obtiendrez une trame générale qui vous permettra de maîtriser au mieux votre délai de recouvrement.
Lorsque la situation le justifiera, n’hésitez pas à tester cette démarche, souvent peu naturelle chez les Syndics professionnels qui peuvent préférer facturer des relances inutiles et inefficaces en termes de recouvrement.
De votre côté, quelles expériences pouvez-vous partager sur cette procédure de demande d’injonction de payer ?
Note : pour compléter votre information sur le cadre général de l’injonction de payer, consulter ce site.
http://vosdroits.service-public.fr/F1746.xhtml
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Merci beaucoup pour la qualité de cet article.
Bonjour Séréna,
Je vous remerice d’avoir manifesté votre appréciation.
N’hésitez pas à faire connaître le site autour de vous.
Michel
Bonjour Michel,
Voici une procédure très intéressante, nous étions dans notre copropriété plutot partis sur des procédures « en référé » recommandées par l’ARC et la Commission Relative à la Copropriété dans sa 8eme Recommandation. L’article 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 cite lui aussi cette procédure de référé.
Un avantage intéressnt de l’injonction de payer est que cette procédure concerne aussi bien les sommes dues pour charges courantes que les sommes dues pour travaux, ce qui n’est pas le cas du référé. La procédure parait simple, et je pense que bon nombre de cas peuvent être solutionnés sans audience publique au tribunal.
Merci Michel pour ces trés bons renseignements.
Cependant, sur votre article, j’ai trouvé un renseignement peut-être encore plus intéressant : La date des appels de fonds…
Eh oui une fois de plus vous avez visé juste, aprés la lecture de votre article, j’ai consulté les appels de fonds que notre Syndic nous envoie et je remarque que souvent nous recevons ces appels après la date d’exigibilité… incroyable n’est-ce pas? Ce
syndic fait partie d’un grand groupe pourtant..
Nous lui avons bien sur demandé de faire parvenir les appels 3 semaines avant la date d’exigibilité, il interroge ses « services concernés » et nous répondra prochainement.
Merci et Bravo Michel,
Cordiales Salutations,
Emile.
Bonjour Emile,
Merci pour votre commentaire toujours encourageant.
Il est fréquent que les SYndics ne prêtent aucune attention aux date d’éxigibilité: ils se fixent leur propre « rythme » qui n’a pas forcément à voir avec celui de l’immeuble.
De la même manière, si vous tentez une procèdure en « injonction de payer » vous constaterez que le Syndic est rarement désireux de s’y employer et que les arguments de « croyance » ne manqueront pas: « ça ne marche pas! » « c’est long! », « au final cela va vous couter plus cher! ».
Si l’on reste sur le terrain factuel, en principe tout se passe bien.
Bonne journée et à bientôt!
Michel
Un grand Bravo pour vos conseils. J’ai galere pour finalement trouver votre site qui m’a vraiement repondu et donner les conseils voulus. Je suis nouveau dans ce domaine en tant que ‘Syndic’ et aimerais bien avoir de vos conseils, qui sont tres simple et absolument genials. Merci de votre support et je suis FAN.
Gege.
Bonjour Gégé!
Merci pour ce commentaire très encourageant, et merci d’être devenus fan ! (sur facebook aussi?)
N’hésitez pas à nous faire connaître.