Posons les bases, le Conseil Syndical est une entité, élue lors de l’Assemblée générale.
Le législateur a prévu qu’il contrôle et assiste le Syndic.
Le Syndic ayant pour sa part la mission de gérer la copropriété.
On peut donc représenter le fonctionnement de manière simpliste :
Ce schéma permet de dresser une analogie immédiate avec ce que nous rencontrons dans le monde de l’entreprise:
Les puristes trouveront peut-être ma représentation approximative, je vous propose de garder néanmoins ce parallèle en tête car il constituera un « modèle » de référence.
Cependant, la réalité est plus complexe.
Les relations avec le Syndicat des Copropriétaires
Tout d’abord, elle ne se cantonne pas à une dimension entre entité impersonnelle : le Syndicat des Copropriétaires, se compose en partie de « résident ». Le résident n’est pas un « actionnaire » inconnu que l’on ne voit que lors de l’Assemblée Générale : c’est votre voisin.
Vous le croisez le dimanche matin en allant chercher les croissants, vous stationnez votre véhicule à côté du sien.
Il s’agit donc de gérer la relation au quotidien.
Même s’il est assez naturel de ne pas se fâcher avec ses voisins, suivant l’actualité de la copropriété, une bonne communication avec les copropriétaires résidents constitue un objectif.
L’autre population composant le Syndicat des Copropriétaires, ce sont les « copropriétaires bailleurs ». Ces copropriétaires ont un comportant très proche de ceux des actionnaires, pour une raison simple : ils ont un bien « locatif ».
Cette population reste en générale en retrait de la vie de la copropriété : on ne pourra que rarement s’appuyer sur elle pour réaliser des travaux ou organiser la « fête des voisins ». La communication envers les bailleurs n’est pas pour autant à négliger : notamment lorsque des résolutions d’une Assemblée Générale requiert des « majorités hautes » comme celle de l’article 26 ou 27.
Notre modèle devient à présent :
On indique ici la fréquence de la communication par la flèche de relation.
Les relations avec les prestataires
C’est probablement là que la réalité est la plus éloignée de la théorie des textes.
Premièrement, il convient de dissocier le cas des prestataires de celui des employés d’immeuble.
Par prestataire on entend ici toute personne morale qui intervient pour le compte du Syndicat des Copropriétaires dans un cadre contractuel.
D’un point de vue purement réglementaire, l’intervention d’un prestataire peut se réaliser sans aucun contact direct avec le Conseil Syndical.
Mais qui du Syndic ou des membres du Conseil Syndical se trouve a demeure dans la copropriété ?
Ainsi, ce sont les résidents, membres du Conseil Syndical ou non, qui reçoivent souvent les prestataires, du technicien d’ascenseur, à l’agent de l’opérateur télécoms, en passant par l’artisan local venu établir un devis de réparation du digicode du hall.
La primauté de cet échange portera sa marque dans la suite : étude des devis, négociation, établissement du contrat ou signature du bon de commande, suivi de la réalisation des travaux, réception du chantier, émission du bon à payer auprès du syndic.
A partir du moment où le Conseil Syndical prend à sa charge l’une des étapes ci-dessus, la mission d’assistance du Syndic croît.
Elle peut croître au point où l’on en arrive à se demander :
« Pourquoi payer un Syndic si c’est pour faire son travail ? ».
Nous aborderons cet aspect ultérieurement et revenons un instant sur la catégorie des employés d’immeuble.
Les relations avec les employés d’immeuble
L’employé d’immeuble peut être soit un gardien, soit un employé chargé de l’entretien, ou de la sortie des poubelles, par exemple.
Dans tous les cas, l’employé d’immeuble tisse une relation « plus forte » avec le Syndicat des Copropriétaires et en particulier les copropriétaires résidents.
D’une part, il est fréquemment sur les lieux de la résidence pour l’exécution de sa mission, d’autre part, il est lié par un contrat de travail avec le Syndicat des Copropriétaires, ce qui porte la relation, toute proportion gardée, dans la dimension du jeu « Patronat / salarié ».
Nous garderons présent à l’esprit que la relation avec l’employé d’immeuble comporte des enjeux parfois importants sur l’un ou l’autre de ces axes.
En pratique, j’ai constaté que la relation avec les employés d’immeuble suscite des débats passionnés.
Les décisions à prendre en Assemblée Générale dans la gestion des employés d’immeuble nécessitent des « majorités hautes » comme celle de l’article 26 ou 27.
Il faudra donc arriver à un consensus et cela prendra du temps.
A titre d’exemple, décider de la suppression du poste de gardien nous a pris 36 mois.
Portons ces relations sur notre diagramme :
Les relations avec le Syndic
La définition réglementaire du rôle du Conseil Syndical envers le Syndic constitue de mon point de vue, la faiblesse et la force de la relation.
Le Conseil Syndical « assiste et contrôle » le Syndic.
La faiblesse vient du fait que le législateur n’a définit que peu de moyens mis à disposition du Conseil Syndical pour accomplir sa mission :
- un droit de regard permanent sur la gestion et les comptes
- un droit de participation à l’élaboration et au suivi du budget
- un droit de se faire assister par toute personne de son choix
C’est la mise en œuvre de ce troisième moyen qui permettra à un conseil syndical d’être efficace : achat de services facilitant le travail au quotidien, suivi de formation, ou adhésion à une association de copropriétaires.
Un Conseil Syndical doit utiliser au mieux ces outils pour atteindre son objectif.
Son objectif ?
Le Conseil Syndical a-t-il besoin d’un objectif, d’un but?
Oui, Absolument.
C’est une question de bon sens : « Celui qui ne sait pas ce qu’il désire, n’a aucune chance de l’obtenir ».
Comment définir votre objectif ?
Ce sera l’objet de notre prochain article.
Cet article sera notre premier numéro spécial, et ne sera disponible que sur abonnement gratuit à notre mailing list.
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A suivre donc.
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Bonjour , nous sommes chez VIADEO , c’est le biais de la connaissance de votre site
je suis copro dans une belle résidence de + de 12 ans toujours aussi fraîche pour des yeux nouveaux mais avec des lacunes pour celui qui ouvre ses paupières, et il n’y en a pas beaucoup TOUS copro de vacances et porte monnaie fermé
Une présidente réélue afin de ne pas prendre conscience des bévues
J’ai décidé de prendre le taureau par les cornes, et me battre peut-être contre des montagnes MAIS QUI NE TENTE RIEN N A RIEN
Alors après avoir touché au DROIT du TRAVAIL avec succès, j’ai touché au DROIT de la location saisonnière ,et maintenant voila le tour de la COPROPRIETE
Merci pour votre site, merci pour vos aides
CORDIALEMENT
Claudie AMAND
Bonjour Claudie,
Votre situation semble effectivement correspondre au « bon timing » pour « prendre le taureau par les cornes ».
Les premiers gros entretien, ou réparation, surviennent au bout de 15 ans.
Le contexte de résidence de vacances ne va sans doute pas faciliter votre démarche, mais le jeu en vaut la chandelle.
J’ai compris que vous n’étiez pas la présidente, êtes vous membre du Conseil Syndical?
Pouvez vous nous en dire un epu plus sur votre résidence: nombre de lots principaux, nature des gros équipements (ascenseurs, chaufferie, porte automatique de parking…)?
Bien cordialement.
Michel
Bonjour Michel
Merci pour votre réponse , eh oui je prends le taureau par les cornes,
Non je ne fais pas partie de CS, l’année prochaine peut-être a moins que la Présidente donne sa démission (on peut rêver) mais j’ai l’intention d’y aller de front
Le CS est a la base de nos soucis, les copros ne s’en aperçoivent pas parce qu’ils sont certainement inconscients et comme on leur demande pas d’argent en + des charges courantes ils ferment les yeux (résidences secondaires!!) Notre Présidente de CS fait ce qu’elle veut , les conseillers elle les empêche de donner leur avis , elle contrôle, mais elle a dépassé les bornes en prenant des applications de gestion sans consentement
DONC la c’est trop ..bien sur aller caresser les copropriétaires non rebrousse poils c’est bon , on endort , mais j’ai décidé de frapper aussi fort que la loi le permet, et de donner la réplique ; En principe en AG elle est présidente d’AG mais cette fois je me propose avec un dossier solide (du moins je le pense) je serai peut-être renvoyer dans mes 22 – mais je pourrai avoir la parole ayant lancé xx mises a jour.
Il va y avoir du théâtre
Nous sommes une propriété en Front de mer, la plus belle de notre secteur , mais la façade, en grattant on sent le futur et les frais (pas glorieux) on ne respecte rien , pas même le RC
Nous sommes en front façade SUD – D+E = 44 appartements
*De coté C = 24 appartements- Puis A+B = 44 appartements
3 locaux commerciaux +102 celliers + 22 garages + 90 places de parkings
* Ascenseurs – porte automatique (bip) résidence -digicodes – piscine privative – jardin espaces verts –
Un syndic je pense bien mais une gestion horrible cause CS + copro
CORDIALEMENT
CLO
PS : je pensais faire une GAZETTE afin de diffuser les lois de la copropriété + essayer un dialogue avec les copros, les mettre le nez le plus + , mais finalement je vais faire un blog , parler de AG et expédier les coordonnées au copros
Ce dont je ne suis pas sure c’est si j’ai le droit (sans donner d adresse de la propriété) faire ce genre de journal
Organigrammes intéressants et pédagogiquement clarifiants.
Une remarque : dans mes représentations mentales, le syndic n’est pas l’analogue d’un PDG. Il est celui d’un prestataire spécifique, vers qui sont externalisées les fonctions de gestion et déléguées celles de maîtrise d’ouvrage.
Les décisions, y compris les choix de fournisseurs et les accords sur paiement des travaux, après réception par les soins d’un membre du CS, sont de fait prises par le Président du CS après consultation du CS et avis du Syndic.
Le mode de fonctionnement qui est en place dans ma résidence, mis au point après douze années de vie commune, est plutôt celui que je viens de décrire.
J’ajoute que nous avons décidé de ne gérer directement aucun personnel ; il y a toujours une entreprise comme intermédiaire.
Bien cordialement.
JPD
bonjour JP , je ne comprends pas ton analyse en prenant le comparatif d’un PDG donc d’une SA
l’immobilier est très différent, et incomparable
Je suis en accord le SYNDIC est un prestataire
Le CS un représentant du Syndicat (copropriétaires) et seuls c’est derniers par un vote en AG décident d’une application
LE SYNDIC comme le CS n’ont aucun pouvoir décisionnel
sinon ils sont en effraction
Les décisions, y compris les choix de fournisseurs et les accords sur paiement des travaux, après réception par les soins d’un membre du CS, sont de fait prises par le Président du CS après consultation du CS et avis du Syndic.
LA JE NE TE SUIS PAS DU TOUT
Peux tu être plus clair
cordialement
claudie
Étant débutant sur le sujet mais voulant en apprendre le fonctionnement, je voulais souligner la clarté et la simplicité des explications !
J’attends la suite avec impatience :
Comment sont élus ou désignés les différents membres ?
Comment gérer les désaccords (la théorie du dernier mot) ?
Quelles sont les conséquences d’une mauvaise gestion ?
Il serait peut être intéressant de décrire le processus que suis une décision pour illustrer la chose.
Merci !
Bonsoir,
Et merci pour vos messages.
A JPD et Claudie (réponse groupée):
Mon analogie entre le positionnement du PDG et celui du Syndic est volontairement « dérangeante » sur les points que vous évoqués.
En effet, j’ai positionné ces organigrammes sur l’UNIQUE plan de la réglementation et je fais référence au seul cas d’un PDG « salarié »– j’aurais du le préciser.
Le Syndic, dans les textes, n’est PAS un prestataire, c’est le mandataire du Syndicat des Copropriétaires.
Ainsi, dans le cadre de la gestion courante des affaires, dans le respect du budget et en l’absence de tout autre disposition contraire (Procès Verbal d’Assemblée Générale ou accord entre le Syndic et le Syndicat des Copropriétaires) il dispose d’une très grande autonomie.
Certes, comme vous le souligner , il est souhaitable que « les décisions, y compris les choix de fournisseurs et les accords sur paiement des travaux, après réception par les soins d’un membre du CS, sont de fait prises par le Président du CS après consultation du CS et avis du Syndic. » – JPD et il y a un grand risque de se retrouver « en infraction »- Claudie.
En effet, en tant que Mandataire du Syndicat des Copropriétaires, le Syndic engage sa responsabilité pour les actes de gestion qu’il engage au nom du syndicat.
Vous avez peut-être noté son empressement, lors des Assemblée Générale pour obtenir le « quitus », qui l’absout des voies de recours des copropriétaires qui constateraient d’éventuels manquements.
J’espère avoir éclairci la raison de ce positionnement, j’avoue peut être un peu simpliste : ma démarche est progressive et nous reviendrons en détail sur tous ces aspects : autonomie du Syndic, quitus, responsabilité du Syndicat des Copropriétaires.
A Michael :
Merci de tes encouragements et n’hésites pas à continuer de poser des questions. Je conserve celles-ci pour de prochains articles.
Bonne soirée à tous.
Michel
Bonjour,
Excellent article, comme d’ailleurs l’ensemble des articles publiés sur votre site !
J’ai validé votre site sur l’annuaire http://www.experts-immobiliers.fr/annuaire (cf lien direct en signature)
bonjour
est ce que des travaux peuvent etre fait en dehors de ceux votés a l assemblé generale ?
oui si ce sont des travaux d’urgence, le syndic doit d’ailleurs ne pas laisser une urgence sans participer immédiatement a une réparation
Autrement non les travaux a envisager doivent pris en résolution AG …
Que va nous confirmer Michel!!
Quant au quitus, je suis tout a fait d’accord jamais on ne devrait donner quitus, ni reconnaitre la justesse des comptes
Sinon pas de recours possible pour le syndicat contre la gestion du syndic sauf ..(je crois) sur les charges = les erreurs d’appels de fonds.
Notre syndic a bien suivit la loi du 02 janvier 1970 concernant le compte séparé bancaire ou postal de la résidence, mais la présenté de telle façon que le résultat du vote a été contre le cte séparé
Il a carrement pose la résolution suivante :
DISPENSE D OUVERTURE D4UN CTE BANCAIRE OU POSTALE !!!
en donnant dans la balance que n’ayant pas de cte séparé le syndicat pouvait bénéficier d’une garantie financière de 5 320 000 €
l’astuce a bien fonctionné tous on voté la dispense
Qu’en pensez vous .
J’ai honte de cette gestion , la présentation du mandat du syndic va avoir lieu en 2010, et tous les copropriétaires sont des -oui-oui . Il est en place depuis 18 ans !! cela ne devrait pas avoir lieu. Malheureusement il n’y a aucun pouvoir d’ouvrir les yeux au copropriétaires ..
Bonjour,
@Brigitte :
Pouvez-vous préciser de quels types de travaux il s’agit : travaux d’entretien courant, de maintenance, réparation ou installation de nouveaux équipements, par exemple ?
Claudie a raison lorsqu’elle affirme que seuls les travaux urgents peuvent être engagés… en urgence par le Syndic en dehors de toute décision d’Assemblée Générale.
Néanmoins, la notion d’ « urgence » s’apprécie au sens juridique et ne peut être utilisée simplement comme alibi.
Tout cela nécessite donc des compléments. D’où mes questions :-)
@Claudie :
Effectivement l’argument de la garantie financière du cabinet est très fort. J’imagine que les copropriétaires ont au moins eu le bon sens de demander la copie de l’attestation de la caisse de garantie ainsi que les conditions générales et particulières de mise en œuvre de la garantie, puisque chacun sait combien il peut être difficile d’obtenir une indemnisation d’assurance.
Comment donc ouvrir les yeux des autres copropriétaires ? Je crois que comme toute forme d’obscurantisme, on peut la combattre par l’information et la connaissance.
En l’occurrence il s’agit d’informer sur le fonctionnement général de la copropriété. Peut être en débutant par une sensibilisation des copropriétaires aux aspects budgétaires – en général le « nerf de la guerre ».
Bien à vous
Michel
Bonsoir Michel
Non les copropriétaires n’ont pas demander la copie de l’attestation de la caisse de garantie. je pense que de toute façon le syndic est en mesure d’apporter la preuve d’une assurance.
Seulement et ce dont je suis certaine les copro’s ne voit même pas la différence d’un compte séparé. Ils donnent a l’unanimité des présents et procuration le quitus au syndic et cela depuis la naissance de la copropriété soit 18 ans… ou va-ton !! comment les réveiller
Ce sont tous des appartements de résidence secondaire ;
Jusqu’à ce jour les copropriétaires ne payaient que les charges courantes, cela va changer car un bâtiment de cet âge commence même avec un bon entretien à aller vers des charges qui ne sont plus de l’entretien courant
J’ai envie de faire un courrier a chaque copropriétaire afin de les informer sur la gestion d’une copropriété, de ce qu’est un règlement de copro, ainsi qu’un compte séparé, ainsi que le quitus etc …
Egalement les informer du pourquoi de la demande de référé en TGI
Qu en pensez vous , c’est la seule façon de combattre leur ignorance et de faire de l’information et de donner de la connaissance
Mais je tiens a me battre sous mon nom , mon époux est propriétaire , je ne suis rien dans cette copropriétaire que son épouse mais pas de part dans cet achat
Merci pour votre aide très précieuse
Bravo a ExpertsImmos de soutenir votre travail
Claudie
Je vous présente mes excuses pour les fautes mais je ne me suis pas relue , et je suis assez survoltée
Claudie
Au niveau du fonctionnement du conseil syndical, est-il normale lors d’une reunion du conseil syndical que le président du conseil demande une procuration ou un mandat si un ou plusieurs membres du conseil syndical seront absent? il me semblait qu’il n’y avait pas cela pour les membres du conseil syndical?
est-il normal que le president du cs s’est alloué une salle appartenant à la parie commune rien pour lui pour la reunion du CS
De même que la minuterie des lampes des box de garage, le president a fixe à 1 min!
Enfin est -il normal lors des votes des travaux, nous avons déjà le prestataires designes?
Merci d’avance de votre reponse.
bonjour John
Je vais essaye de vous répondre, je pense qu’il y aura des rectifications car comme vous je suis une élève !!
* Je ne pense pas qu’entre CS la procuration de présence soit acceptée
Si 1/4 des membres sont absents la réunion du CS ne peut avoir lieu ou elle est nulle
* Salle de réunion du CS = le président n’est pas décisionnaire donc la demande doit être fait en AG
* Minuterie des lampes de Box = idem
Seul le syndicat = vous les copro’s pouvez en donner la résolution en AG
* Les travaux (non urgents) sont également décidés en AG , pris en compte pour l’année suivante et le syndic doit apporter dans sa convocation plusieurs devis a cet effet
Ce que ne sait pas c’est le nombre de devis
Vous êtes aussi bien servi en syndic, comme en
CS que dans notre copropriété
Bienvenue au club
Comme vous êtes sur un bon site, vous connaitrez sous peu toutes les ficelles ..ATTENTION
la révolte est souvent mal gérée par le CS pour le peu que ce dernier soit de « mèches » avec le syndic et une bonne majorité de copro’s que je surnomme des OUI-OUI
Vous allez a la guerre !!! Il faut partait-il (comme en politique avoir une langue de bois)
Personnellement je ne sais pas faire alors c’est du rugby
Le temps dira si ma méthode a payée
cordialement
claudie
Merci Claudie de votre réponse.
c’est ce que je pensais. Maintenant je suis entrain de chercher les lois concernant les mandats au CS… Le nombre de membre qui doit être présent à la réunion, dans le cas où, tous les travaux à mettre en AG ou voté sont nulles… etc.. si vous avez le numéro de l’article je vous serai reconnaissant
De plus, c’est dommage qu’il y a aucune loi qui stipule la durée d’un mandat maximum d’un président…
Enfin, comme vous le dites c’est dur de contrer les gens de longues dates sur leur fauteuil. si ils faisaient correctement leur boulot, je dirai rien…mais ABUS de pouvoir… Il y a un article pour abus de pouvoir concernant le président…faut-il le prouver?
J’ai fait un mail il y a 3 jour comme quoi je ne pourrai pas venir à la réunion syndical au bureau du syndic pour verifier les comptes et mettre les travaux à voter en AG car le président du CS m’a prévénu 12 jours à l’avance, et si il pouvait m’autoriser à venir à une date pour la vérification des compte …aucune réponse de politesse… je pense qu’il vont le dire qu’il n’ont pas reçu de mail… Voilà. Ce serait qu’on s’échange dans le futur nos prestataires (ménages, travaux, etc…) … avez un bon prestataire pour refaire les marches d’escalier?
Enfin, pouvez-vous me dire comment faire pour demander à numéricable de remettre l’antenne TV? ils ont tout débranché sans autorisation!
Merci d’avance.
John
je vous ai fait une réponse et vlan le vent et j’ai déconnecté je ferai un essai des demain
Nous avons le vent la pluie etle modem n’apprécie pas
A demain
Bonjour
Existe-til une loi ou obligation pour être président du Conseil syndical d’habiter dans la Copropriété?
Le Pdt actuel vient de déménager (son appart est toujours pas vendu), et suite à l’AG reste au Conseil Syndical. Peut-il garder sa fonction de Pdt du CS.
Merci d’avance pour une réponse rapide
Daniel (membre actuel au CS)
bonjour
En principe il n’y a pas de loi qui empêche un Président de CS de ne pas habiter sur place, il peut être en résidence secondaire :
- il est, et a droit de se présenter au conseil
Seulement si votre président n’est plus copropriétaire :
- il n’a plus aucun droit dans cette résidence
Désolée John je ne suis pas revenue sur le forum, mes problèmes de copropriété + mon travail de propriétaire/loueur me prenant tout mon temps
Lisez bien votre règlement de copropriété en principe il vous guide pour la question du nombre de personnes au CS
Dans le cas négatif , sans annotation précisent le CS doit (suivant aussi la copropriété) car il peut y avoir un conseil syndical par tranche .
Il faut essayer d’être un nombre impair, cous les votes internes du CS cela peut faciliter le résultat, sachant qu’en cas de vote égaux le vote du président compte double (seulement dans ce cas)
Le mandat de CS est renouvelable tous les 3 ans : sachez que les mêmes personnes peuvent toujours poser leur candidature il n’y a pas de mandat d’arrêt de présentation . Après le vote (par les copropriétaires en principe en AG) les conseillers votent leur président
Comme vous je dis dommage qu’il n’y ai pas un décret portant droit a x présentation , cela permettrait d’avoir d’autres conseils.
Je pense avoir compris la façon de se débarrasser d’un CS , même d’un syndic
- 1- on conseille la langue de bois comme en politique et caresser les copros dans le sens du poil
-2- Personnellement je ne peux le faire et le résultat « c’est le ring de boxe » a l’AG voulant faire comprendre divers arguments au copros
La vous partez mal …
Mais… il ne faut pas baisser les bras,
Il faut revenir à la charge avec des arguments valables,
« ne pas laisser passer un défaut du syndic ou du CS »
*je vous assure que vous en trouvez comme les petits cailloux du petit poucet ….
C’est ma technique, après c’est les lettres RAR ou fax, pas de problèmes groupés sur un courrier,
- un courrier pour chaque problème …
C’est une contrainte pour vous mais c’est lassant et déstabilisant pour le destinataire
De surcroit s’ils ne répondent pas – des points positifs pour vous –
Après j’ai expédié à tous les copros (102) un courrier avec mes arguments
Pour le peu que votre copropriété passe par des votes en AG de travaux et que tout ne se passe pas bien …vous marquez des points .. Le point sensible des copros et je vous assure que c’est vraiment le point sensible : c’est le portefeuille
Personnellement je ne tiens pas a être au CS (je suis en retraite et voudrait alléger le poids de l’accélérateur)
Mais je serai partante pour un contact par le biais d’un petit journal style forum.
Un rôle
parallèle au CS mais neutre vraiment neutre, exemple : une réunion a la rigueur entre copros avant l’AG
Je sais ce n’est pas proposé mais je pense que ce serait une solution de débattre les points difficiles et d’apporter les conseils positifs/négatifs à la connaissance des copros
Michel j’ai besoin de ton œil critique je pense, j’expose -
mais suis-je dans mon droit !!(avec bien sur l’accord et la demande des copros )
cordialement
Claudie
Bonsoir,
Je suis au CS, il y a eu des travaux importants de remise en état suite à une vente. Entendant tapée, je me suis déplacée voir les ouvriers, et me suis inquiétée de la nature des travaux dans un but de prévention pour les autres copropriétaires, ceux-ci m’ont montrés vite fait. Une personne étrangère à immeuble à qui j’en ai parlé me dit que c’est une violation de domicile, que les nouveaux copro, peuvent se retourner contre-moi, qu’en pensez-vous, y a t-il un article
cordialement
Bonjour à tous,
J’ai le plaisir de pouvoir à nouveau intervenir dans les commentaires du site.
@Claudie (1er post) :
Effectivement, l’idée d’informer les copropriétaires sur le fonctionnement global de la copropriété est une bonne chose. Néanmoins, je doute que tout ne puisse se faire que sur la base d’un seul courrier. A ce propos, j’en déduis que tu disposes déjà des coordonnées postales de chacun ce qui est excellent.
Par ailleurs, l’ampleur de la tâche peut se révéler usante.
Claudie, as-tu repéré quelques alliés lors de la dernière Assemblée Générale ? Il serait judicieux de commencer par tester votre message sur ces derniers, et le cas échéant leur proposer de relayer ce message vers d’autres copropriétaires.
Ainsi :
- Tu limites l’effort que vous dois produire personnellement,
- Vous commencez à bénéficier de l’image d’un groupe organisé, toujours plus influente que celle d’un simple individu.
Veille également dés le départ de votre communication à obtenir leur accord sur le fait qu’ils souhaitent être informés de vos démarches.
Souviens-toi que « dire à tous ce qui n’intéresse que quelques uns finit par ennuyer tout le monde » :- )
Pas de souci pour les fautes et merci encore pour les éloges au sujet de notre site.
Bonjour John,
Pour l’utilisation de la salle, tout dépend de l’usage : si elle n’est utilisée que pour les réunions du Conseil Syndical, et qu’elle ne prive pas les résidents d’une jouissance quelconque il n’y a, a priori, pas de souci. Il peut en être différemment si le Président du Conseil Syndical en fait une annexe privative, comme un atelier pour bricoler, réservé à son usage exclusif, par exemple.
En ce qui concerne les minuteries, sans passer par une décision d’AG, il est normal qu’un consensus s’installe autour de la durée nécessaire : les rapports humains font qu’il serait illusoire de tout vouloir régler en Assemblée Générale. D’ailleurs, je suis certain que vous pouvez déjà trouver des décisions d’Assemblée Générale qui ne sont pas respectées dans les faits. En général un petit sondage entre résident règle ce genre de détail.
Concernant le vote des travaux : le sujet est complexe, il s’agit de distinguer le projet de résolution, d’une part, de la résolution votée, d’autre part. En effet, le Syndic peut proposer de « réaliser les travaux de xxx, par l’entreprise untel au prix de xxxk€ suivant le devis joint », et l’assemblée voter une résolution aux fins de « réaliser les travaux de xxx, pour un budget maximum de xxxk€, mandat étant donné au Syndic ou au Conseil Syndical de retenir l’entreprise en charge de la réalisation ». Ensuite il peut aussi y avoir une différence entre la résolution votée et celle mentionnée dans le procès verbal de l’Assemblée Générale.
Bonjour Daniel (Courche),
Comme le mentionne Claudie – un experte en devenir – tant que le Président et copropriétaire, il peut exercer ses fonctions, même s’il ne réside plus dans la copropriété.
Par contre, son mandat prendra fin avec la perte de sa qualité de copropriétaire, le jour de la vente.
@John (post du 03 mars)
Au sujet des « abus de pouvoir du Président » : a proprement parler le Président n’a (presque) pas de pouvoir supérieur à celui de n’importe quel membre du Conseil Syndical.
En particulier, il n’est pas l’interlocuteur unique du Syndic, sauf si le Conseil Syndical l’a désigné en son sein à cette fin.
En conséquence, dans le cas où il s’agit de filtrage d’information venant du Syndic ou de prise de position isolée, n’hésitez pas à utiliser votre droit à l’information auprès du Syndic : vous pouvez exiger d’être, au même titre que tous les membres du Conseil Syndical, destinataire de toute communication.
Quant au point précis du contrôle des comptes, en qualité de membre du Conseil Syndical vous disposez d’un accès permanent aux pièces comptable : convenez simplement d’un moment pour les consulter ou en faire des copies chez votre Syndic.
Pour la déconnexion « sauvage » de votre antenne, savez-vous qui a autorisé Numéricâble à procéder au raccordement des appartements ? Votre Syndic l’a-t-il missionné ?
Enfin pour l’échange de coordonnées de prestataires, nous avons l’idée de créer un annuaire permettant de noter les sociétés. Le sujet est complexe à réaliser car nous avons à cœur de mettre en place un système factuel et équitable.
Nous avons pas mal d’autres projets en cours de développement : surveillez donc notre site de services : http://www.notre-copro.com :-)
Comme d’hab!! , tu as raison Michel, Pas sur le point de diffusion et du temps que cela me demanderait (le bénévolat,: cela je connais bien)
Mais sur la réception des renseignements aux copro’s.
Ils sont bornés a en être noyés dans leur incompétence .
De plus : je ne pense pas avoir rencontré des personnes de si mauvaise foi et d’un désir uniquement personnel
Nous avons un énorme soucis de réfection de plage de piscine, un gros ouvrage. Des manipulations incroyables de la part du SYNDIC et par ce fait seulement pour que la piscine puisse ouvrir a temps,Les copro’s écrasent toutes les lois, piétinent tout ce qu’ils ont voulu, voter et rejettent .. pour une ouverture de piscine…
Je sais que cela peut être grave – au vu même des locations saisonnières, mais les impondérables existent.
On a pas le droit de réagir de cette façon.
Je suis écœurée du comportement, je n’ai pas 20 ans , j’ai eu le loisirs de connaitre différentes mentalités, mais
– la COPROPRIÉTÉ est une réunion de gens différents — L’entreprise choisie et adorée (pour le montant de son devis) est a jeter et a cause de ce chantier , des intempéries prête a déposer le bilan
Un conseil pour les entreprises en cas de contact pour une offre ATTENTION vous avez a faire au syndic, mais derrière a des chiens enragés
De mon coté grâce a une assistance juridique je m’en sors mais pas de cette façon
Michel je jette mon gant,
je les laisse se pourrir la vie,
Cela me permet de lancer une procédure sans état d’âme
Bonjour à tous, merci de vos réponses et +1 pour Claudie!De mon côtés j’ai été débordé par mon travail…
Michel, je souhaiterai savoir combien de procuration peux-t’on avoir par membre du conseil syndical ou le président? D’après les textes de loi, on a droit à 3 / 5 max non?
Pour les choix des travaux, j’ai appris sans étonnement que le président de ma résidence fait voter à chaque assemblé les travaux qui seront excutés par ses « amis » possédant une entreprise de maçonnerie. D’ailleurs, ils sont des propriétaires de ma résidence et membre du conseil syndical (les 2 secrétaires). Est ce normal? Qu’impose la loi lorsque les travaux sont mal effectué par ceux-ci? J’ai des fissures après une ravallement moins de 7 ans, la cage d’escalier moins de 4 ans comme si il avait plus de 10 ans… toujours fait par les xxx. Y’a-t-il une garantie sur les travaux? Comment éviter ces votes de travaux en sachant que le président fait du racollage porte à porte pour avoir les procurations?
De plus, n’y a t-il pas une loi interdisant au conseil syndical de faire une quête d’argent pour l’homme de ménage qui appartient à une société externe chaque année? Le plus étonnant, c’est que nous ne connaissons pas la somme récolté, si il est donné vraiment et de plus ils font du raccollage porte à porte jusqu’à temps que vous donnez quelques choses! Il me semble que la somme récolté doit être présenté à chaque assemblée, non?
Pour la petite salle, elle est utilisé pour une réunion par an et le reste de l’année, il y a des affaires etc.. et aussi des stockages d’ampoules pour le président et l’homme de ménage… Si j’ai une ampoule grillé, je n’ai pas accès….pas de clé… sinon il faut appeller…
Pour l’antenne, numéricable a envelé mais où dois vérifier cela? en sachant que nous avons un contrat de maintenance de cable coxiale avec eux chaque année (il n’y a plus d’antennes, mais il doit fournir les 6 chaines et depuis l’année derniere nous recevons les 18 chaines sans parler de la qualité)? Avez-vous cela en sachant que la plupart d’entres nous, utilises l’ADSL! et nous ne possedons pas tous des tuners TNT supportant le câble correctement?
Enfin, connaissez-vous une société qui sont bien pour refaire des marches d’escalier voir des marches d’escalier?
Bonsoir John
Je vais essayer de te répondre, Michel est la pour les rectifications, mais sois gentil formules tes demandes de façon plus claires une par une , plus facile a essayer de répondre et plus facile a capter pour la recherche
-1-Les procurations AG
ne peuvent pas dépasser 3 par copro, sauf si le nombre tantièmes d’un copro dépasse une certaine importance.
je me base que 3.
-2- Lors de travaux en principe il doit y avoir au minimum 2 devis, 3 cela commence a se faire On appelle cela faire des appels d’offre
Le choix est alors en AG et les copros qui sont appelés « le syndicat » doit voter
-3- En principe les travaux ont une garantie souvent décennale (de 10 ans pour les travaux d’une certaine importance -
Ne pas oublier d’inscrire cette indication sur le devis et le contrat signé entre le syndic et l’ entreprise.
-4- Le président du CS peut essayer de « racoler » afin d’obtenir des procurations mais il y a toujours le nombre de procuration a ne pas dépasser par copropriétaire
Donner sa procuration demande une confiance car même en donnant des consignes, le représentant peut très bien votés la résolution a son avantage, du moins a son idée
Actuellement il n’y a pas de recours possible
-5- Il n’y pas de loi qui empêche de faire une quête pour n’importe quoi , un mariage, un soutien lors d’un séisme etc ..
-6- la télévision est un droit on appelle ‘le droit à l’image, il est exact que si la TNT couvre le pays,
l’antenne de réception doit être obligatoirement être posée,
en revanche si l’appareil récepteur n’a pas la possibilité TNT .Au propriétaire de faire les frais d’un décodeur .
Que veux tu dire en mélangeant l’ADSL, Internet te permet de faire avec ton ordinateur beaucoup de choses, mais cela ne porte en rien de rapport avec une copropriété c’est tout a fait hors propos.
Professeur ai-je bien appris mes leçons
Merci
Bonsoir a toutes et a tous
Claudie
Claudie comment te remercier encore une fois de ta rapidité ? ;-D
1) Pour la quête, ce qui me dérange le plus, c’est qu’il est devenu obligatoire, ressemble peu à peu à du raquette et on ne sait pas ce qu’il devient vraiment…Je comprends pour un gardien qui vit dans ta résidence mais pour un homme de ménage d’un prestataire…
2) Pour les travaux, tu veux dire que si j’ai une fissure de plus de 5m après le ravallement, je peux faire appel? et la cage d’escalier aussi?
3)le terme de droit à l’image ne fonctionne pour notre cas car numericable fournit les 6 chaines et puis 18 chaines via le câble où on est obligé de payer une caution pour avoir leur boitier… J’ai un TV de dernière generation où je ne peux pas exploiter pleinement à cause du système du câble.
4) Pour l’ADSL, ce que je veux te dire, malgré les 18 chaines disponibles (or via l’antenne terrestere, il y a plus de 30…et en HD) via le câble et compatible ‘TNT Tuner Terrestre’ de numéricable…la qualité reste meilleure sous la technologie ADSL (Internet via la ligne téléphonique). Le plus dérangeant, c’est qu’on paye 12€/propriétaire par an pour l’entretion de câble coxiale que je m’en sers pas car pas vraiment compatible avec les TV…
Bonjour,
Denise du 28 mars, avez vous une réponse ?
Merci
Bonjour Denise
E 1- dites nous si ces travaux se sont fait dans l’appartement donc partie privatives du propriétaire . Même en étant du CS , cela ne vous regarde pas sauf si les travaux touchent des parties communes ( un règlement intérieur cela se consulte ) vous me faites froid dans le dos et vous êtes au CS
Ne le prenez pas mal mais je vois actuellement dans notre résidence des personnes au CS qui sont incompétents que je suis sous pression
Sympa de se dévouer oui je dis bien se dévouer
pour un poste ingrat bénévole, mais je pense
(Michel ai-je tord!!) mais si on prend en main cette responsabilité il faut se documenter
Comme vous cela n’était pas ma partie
mais il faut se donner le temps (le pouvoir, le vouloir c’est encore autre chose !!)
C’est très très sérieux d’être au CS
Revenons a votre intervention : vous inquiétez des travaux (Bravo)
Non vous n’avez pas fait une violation de domicile je pense que vous avez sonné à la porte et pas pris un passe ,
Le propriétaire (sauf s’il est en faute et fait des travaux contraire au règlement) ne vous fera pas d’histoire
ou alors votre demande n’est pas assez explicite
Ne vous souciez pas et dormez tranquille
Bonne journée ,
bonjour John
houa hou !! Bravo je vais essayé de te dépanner mais j’espère que Michel supervise je ne suis pas super syndic loin de la j’en apprends tous les jours …
1- LA QUÊTE- aucune obligation , tu dis non et tu fais comme moi (a l’ancienne) les étrennes au gardien . il en sera plus touché .. C’est exact cela ressemble a du racket et cela je déteste..
-3- Rapproches toi du Président du CS (s’il vaut qq chose car dans notre copro c’est une femme mais nulle et un syndic !! (enfin)
Il y a eu un constat de fin de travaux et il y a une garantie (du moins je pense) faire la déclaration ..mais cela dépend d’un mauvais travail ou de l’ancienneté du bâtiment (qui bouge) je pense que c’est sur place a voir . Mais un courrier au CS + Syndic et au pire une mise en place à l’ordre du jour en AG
-4-tu n’as aucune obligation de louer un boitier numéricable (du moins je ne pense que que ce soit un contrat obligatoire) en revanche tu es en copropriété et il se peux qu’une participation le soit aux tantièmes
-5- OK pour ADSL tu as de la chance d’être dans un secteur qui supporte nous nous avons essayé mais pas assez de méga pour avoir le tout sans soucis de coupures c’est le choix
internet qui l’emporte et pour la télé c’est plus que 12 € pour canal+ et canal sat
mais c’est un choix non une obligation
A + si besoin
bonne journée
qui peut svp me renseigner et me donner les références des textes en rapport:
je suis membre d’un CS où le président à fait élire des amis et affidés et notemment lors d’un vote de ce conseil à ma grande surprise un couple copropriétaire d’un seul et même lot avait 2 voix, j’ai cru comprendre qu’en fait un seul membre d’un couple marié pouvait se faire élire, déjà au départ cette élection par l’AG de ces 2 personnes en tant que membres du CS est illégale, qui peut m’en dire plus?
Bonjour à tous,
Je suis satisfait de voir combien, en mon absence, @Claudie a participé aux échanges de cette partie des commentaires.
Il y a eu de nombreux sujets traités, et le temps passant, je n’ai pas eu la possibilité de répondre à chacun.
Dans un premier temps, je commenterai simplement le dernier message de @Julien.
J’ai compris qu’il y avait « deux questions dans votre questions » :
1) Quels sont les voix de vote pour un couple de copropriétaires mariés ?
Le principe est simple, les voix sont attachés au lot de copropriété, et ne sont pas multipliables. Ce serait ingérable autrement ! Dans le cas des indivisions successorales par exemple : M.Untel copropriétaire d’un appartement représentant 400/10 000èmes décède. Ses 6 enfants héritent de l’appartement. Même si les six enfants viennent en AG, ils représenteront une voix et 400/10 000èmes , et pas 6 voix et 2 400/10 000ème.
2) Les deux conjoints peuvent-ils être élus au Conseil Syndical ?
A priori et sauf disposition contraire du Règlement de Copropriété, oui. Mais c’est l’Assemblée Générale des copropriétaires qui les élit, donc le Syndicat des Copropriétaires porte sa responsabilité dans l’élection.
J’espère que ces infos vous seront utiles.
@Tous
Nos travaux de développement avancent et nous vous proposeront dés la rentrée de septembre 2010 des outils plus efficaces (en tous cas, c’est le but !:-) pour répondre à vos questions.
Bien à vous.
Michel